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Immobilier : “Une année exceptionnelle”

2007 a été une année record pour l’immobilier d’entreprise à Lyon, avec des transactions en hausse de 43%. Mais cette croissance devrait ralentir. L’analyse de Didier Terrier, le directeur de DTZ.

Quel bilan vous tirez de l’année 2007 ?
Didier Terrier : Ça a été une année exceptionnelle puisque 287 000 m2 de bureaux ont été loués ou vendus dans la région lyonnaise. Contre 200 000 m2 en moyenne les années précédentes, ce qui place Lyon devant plusieurs grandes villes européennes comme Dublin et Milan.
Comment vous expliquez ce phénomène ?
Cette hausse est surtout due à des événements exceptionnels. Comme la SNCF qui a commandé 16 000 m2 de bureaux dans la tour Oxygène qui est en train d’être construite à la Part-Dieu. Alors que le Conseil régional va s’installer sur plus de 39 000 m2 de bureaux au Confluent. Mais le marché lyonnais n’est pas aussi dynamique qu’on pourrait le penser et cette année, on devrait retomber au seuil habituel des 200 000 m2.
Pourquoi le marché lyonnais est moins dynamique ?
Parce que Lyon a encore du mal à attirer des entreprises étrangères. Du coup le marché est d’abord soutenu par des entreprises lyonnaise qui se développent.
Pourquoi Lyon attire peu d’entreprises étrangères ?
D’abord parce que le tissu économique lyonnais est beaucoup moins dense qu’à Paris, alors qu’un groupe a besoin d’avoir un véritable potentiel de clients sur place pour développer son activité. De plus, les élus lyonnais, mais aussi la chambre de commerce, n’ont pas suffisamment vendu Lyon à l’international alors que la ville a des atouts : qualité de vie, infrastructures, transports, mais aussi les prix qui sont moins chers qu’à Paris.
Les prix de l’immobilier à Lyon ?
Il faut compter entre 185 et 250 euros au m2 par an. Sachant que 80% des transactions sont en fait des locations. A noter aussi qu’il y a peu de différences de prix entre l’ancien et le neuf, car les immeubles anciens ont été construits dans les années 2000 donc ils sont encore en très bon état.
Les secteurs les plus cotés ?
La Part-Dieu bien sûr, qui est le premier centre d’affaires en France après la Défense à Paris, avec 850 000 m2 de bureaux. Un pôle où on retrouve surtout des banques, des assurances, et des entreprises publiques comme SNCF, EDF. Mais aussi Gaz de France. Historiquement, la Presqu’île attire également de nombreuses entreprises, notamment les professions libérales comme des cabinets d’avocats, de notaire, des huissiers, des comptables et aussi des banques... Mais certains secteurs sont également en plein développement, comme la Cité internationale qui attire de grandes entreprises comme Véolia, SFR, Crédit agricole, LVL Medical... Enfin, il y a le Confluent et Gerland avec le technopôle qui regroupe surtout des entreprises pharmaceutiques.
Et en dehors de Lyon ?
Les principaux pôles, sont Techlid à Limonest et le parc technologique de Saint-Priest où on trouve des entreprises très différentes : Iribus, la Matmut, Merck, SFR, France Telecom... Sans oublier la plaine de l’Ain qui est spécialisée dans la logistique.
Les nouvelles tendances ?
Les immeubles HQE, c’est-à-dire haute qualité environnementale. Ce sont des bureaux qui permettent de faire des économies d’énergie car ils sont construits avec des matériaux plus isolants, et équipés de systèmes de climatisations plus économes en énergie. D’où un vrai intérêt pour les entreprises, qui essaient aujourd’hui de réduire leur charge au maximum. En chauffant moins l’hiver, en utilisant moins la climatisation l’été... On va même aller plus loin avec les bâtiments à énergie positive qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment.
L’impact sur les prix ?
C’est difficile à dire au niveau de la construction car le prix des matières premières a également flambé, notamment l’acier, le béton... Du coup, en 5 ans, les prix des bureaux ont augmenté de 20 à 50% à l’achat et de 5% par an depuis 3 ans à la location.
Les conseils pour bien louer ou bien acheter ?
Bien cibler ses besoins. Il savoir combien on a de salariés pour déterminer la surface dont on a besoin. Et selon son secteur d’activité, déterminer de quel type de bureaux on a besoin : un espace ouvert ou des bureaux cloisonnés. Et bien sûr il faut se fixer un budget pour le loyer en fonction de ses moyens
La crise financière actuelle va décourager les entreprises qui veulent investir ?
Oui, elle aura un impact à Lyon d’autant plus que l’économie française va ralentir en 2008. Du coup, la demande pourrait baisser cette année même si certains quartiers comme la Part-Dieu devrait résister.

Propos recueillis par Emmanuel Derville



Tags : immobilier | terrier |

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