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Immobilier : comment profiter de la crise

Baisse des prix et du nombre de transactions, difficultés pour obtenir un crédit... L’immobilier lyonnais est en crise. Mais on peut en profiter pour faire de bonnes affaires.

“Il faut arrêter de se voiler la face, depuis plusieurs mois le nombre de transactions a été divisé par deux. Le marché se casse la gueule et les prix sont en baisse.” Cécile de Jouffrey, responsable de l’agence Centralym dans le 5e arrondissement, affirme tout haut ce que beaucoup de ses confrères n’osent pas dire. Comme Alban Pichot, le directeur d’Alcôve Immobilier dans le Vieux Lyon qui admet tout juste que “ce n’est pas l’euphorie”.

Même les petits appartements, type studios destinés à un investissement locatif pour les étudiants, ne se vendent plus. Comme les logements bas ou moyen de gamme et les appartements à plus de 400 000 euros où les acheteurs sont rares. Et pourtant parler de crise, c’est toujours tabou à la Lyon. D’autant plus que le marché lyonnais résiste bien par rapport au reste de la France. Et les perpectives à moyen et long terme sont également positives avec une agglomération qui continue à attirer de la population.

Mais aujourd’hui, tous les indicateurs sont dans le rouge : nombre de transactions en chute, baisse des prix qui atteint parfois 10 % dans certains secteurs, délais de vente qui s’allongent, taux d’intérêt qui remontent. Sans parler des difficultés pour décrocher des crédits. Seuls les notaires continuent à afficher un optimiste digne de la méthode Coué en annonçant une hausse des prix de “3 à 5 % en 2008”. Mais en nuançant : “Les ventes sont tout de même plus difficiles.” Mais au fond, ce retournement du marché semble normal après un doublement des prix entre 2001 et 2007 puisque à Lyon, le m2 dans l’ancien frôle aujourd’hui les 3 000 euros. Alors que le neuf atteint les 3 700 euros le m2, en hausse de 3 % depuis un an.

Dans ces conditions, les acheteurs sont clairement en position de force. Comme ils sont moins nombreux, ils peuvent poser leurs conditions. De quoi conclure de bonnes affaires, dans l’ancien comme dans le neuf. Surtout qu’aujourd’hui les biens proposés ne sont plus surévalués et que personne ne prévoit un effondrement des prix.

En fait, les délais de vente qui s’allongent offrent de belles perspectives aux acquéreurs. Car au bout de quelques mois sans visites ni coups de téléphone de clients intéressés “les vendeurs reviennent en agence pour signer un nouveau compromis de vente avec un prix rabaissé de 10 %. Si ensuite l’acheteur potentiel négocie une baisse supplémentaire, cela devient une vraie bonne affaire”, explique Maurice Tordjmann, de l’agence Vaise Immobilier dans le 9e arrondissement. Certains vendeurs sont coincés. “Les vendeurs qui ont contracté un prêt relais pour financer leur nouveau logement et qui au bout d’un an n’ont toujours pas vendu accepteront plus facilement une offre”, souligne Cécile de Jouffrey.

Mais c’est surtout dans le neuf qu’on peut faire de bonnes affaires. Un secteur qui s’est “pris une claque” selon Alban Pichot. Les délais de commercialisation des programmes sont d’ailleurs passés de moins de 12 mois à 17 mois en moyenne aujourd’hui selon Jean-Jacques Mathias, directeur du Cecim, l’observatoire de l’immobilier neuf à Lyon. Et alors que jusqu’en 2006, on ne pouvait acheter que sur plan, aujourd’hui, 50 % des logements neufs en cours de construction n’ont pas trouvé preneur. Du coup, les promoteurs sont obligés de proposer des promotions pour vendre. Exemple, Bouygues propose jusqu’à 20 000 euros de réduction par logement. Alors qu’on peut réserver un appartement avec seulement 1 500 euros chez Bouwfonds Marignan. Un promoteur qui offre aussi les frais de notaire et en prime 1 000 euros de réduction par pièce dans certains immeubles. “La liste des avantages et des réductions va être bientôt plus longue que celle des prestations qu’on propose dans nos appartements”, ironise un professionnel.

Reste qu’il faut ensuite financer ces acquisitions. Et c’est là tout le problème. Car les banquiers prêtent de plus en plus difficilement. Notamment à cause de la crise financière mondiale. Les prêts relais sont de moins en moins fréquents, et quand c’est le cas, les banquiers demandent aujourd’hui obligatoirement deux voire trois expertises pour évaluer le prix de l’appartement. Contre une seule il y a encore un an. De même, les banques observent aujourd’hui très attentivement le coût de transport entre le domicile et le travail. Un coût qu’ils comptent évidemment dans leurs calculs avant de prêter.

Au fond, les Lyonnais qui peuvent vraiment en profiter sont ceux qui disposent d’un bon capital en apport. Mais aussi ceux qui ont le temps de prospecter le marché pour dénicher la bonne affaire ou l’appartement qui ne se vend pas depuis plus de six ou huit mois. Reste que cette crise va provoquer des dégâts dans le secteur immobilier comme l’explique Maurice Tordjmann : “il va y avoir des fermetures d’agences immobilières et des licenciements. D’ailleurs ça a déjà commencé. Mais au moins ça assainira le marché...”



Tags : immobilier |

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